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          赴南京、杭州考察學習報告
          山東眾成仁和律師事務所 李恒
           
          2011年4月21日至24日韓主任和我參加了濟南市律師協會組織的赴南京、杭州律師協會考察學習活動,并參加了全國律師協會、中國房地產業協會、中國人民大學民商事法律科學研究中心主辦的“保障性住房為主的房地產投融資法律論壇”。在這次考察學習過程中,我深有感觸,有以下幾點體會和收獲:
          一、長三角地區律師的專業化突出,專業素質和能力強,富有辦理高端業務能力和經驗。
          江蘇法德永衡律師事務所擁有多家大型房地產上市公司的客戶,該所資深合伙人吳明秀只辦理房地產非訴法律業務,其專業能力在業界有良好聲譽。江蘇東恒律師事務所主任張利軍律師是南京律協房地產專業委員會主任,其律師事務所有十六名律師具有建造師、造價師等工程專業資格,在建筑工程和房地產法律服務領域具有獨特的專業優勢,曾辦理多件重大房地產資產并購業務。建緯杭州分所秉承上海建緯專業理念和作風,堅持建筑工程和房地產專業,建緯律師雜志的專業水平很高,每兩個月出一期,由總分所輪流承辦,每期圍繞建筑工程和房地產專業的一個專題刊發律師的專業論文及相關資訊。上海、浙江律師從事BT\BOT\BOOT、房地產信托基金業務、私募投資基金等高端業務已具有成熟的業務經驗和能力。
          二、長三角地區律師富有鮮明個性,思維活躍,能充分展示素質和能力,強調團隊化服務,法律服務的開拓及維護方式方法既傳統又創新。
          從考察交流及論壇的情況看,長三角地區的律師富有鮮明個性,思維活躍,積極向上,有很好的口頭表達能力及強烈的表現欲,能充分展示素質和能力。雖然韓主任、我及考察團的其他少數律師能夠在會上積極表達觀點,但考察團的部分律師還是未能積極發表意見,與長三角地區的律師形成鮮明的對比。我認為我們濟南的律師既不能妄自尊大,也不能妄自菲薄,要勇于承認客觀差距和不足,也要敢于發揚和表現自己的優點和長處,從而才能讓其他地區的律師同行對我們有著正確的認識,促進異地同行平等、友好的交流、合作。
          同我們一樣,長三角地區的律師也非常重視團隊化法律服務。江蘇法德永衡律師事務所吳明秀介紹其主要還是采取師傅帶徒弟的團隊模式,江蘇天之權律師事務所華洪群主任介紹一般有三名律師分工協作承攬業務。
          在客戶維護和業務拓展方面,江蘇東恒律師事務所主任張利軍律師強調專業技能是最重要的,關鍵是專業能力和素質,要有大客戶,掙了名聲,借用客戶聲譽,東恒律師期刊雖然目前只辦理四期,但是其期刊反映的專業水平很突出,而且在其期刊上刊發了該所服務的知名房地產開發項目的廣告,我認為很有新意和宣傳推介作用。對外講課、定期編輯和發送法律專業咨訊,都是值得堅持的好辦法。江蘇法德永衡律師事務所吳明秀強調客戶維護要有“擔當”,要有能力和膽識為客戶承擔一定的責任和風險,注意房地產交易稅務風險,通過客戶維護拓展新客戶、新業務,可以嘗試與房地產管理咨詢企業合作拓展法律服務。江蘇天之權律師事務所華洪群主任還“反其道而行之”,在擔任常年法律顧問的情況下,代理其訴訟仲裁收費“不降反升”。
          三、長三角地區律師的專業法律服務產品化意識強,專業服務產品成熟。
          江蘇法德永衡律師事務所吳明秀介紹其整理了獲取土地的十個路徑,并結合案例介紹了為房地產企業參與土地招拍掛提供法律服務,江蘇東恒律師事務所主任張利軍介紹了其與北京智維律師事務所共同研究推廣企業法律風險防范體系的情況,盡管目前企業認知接受程度不高,但已形成一定服務產品,江蘇天之權律師事務所華洪群主任強調為房地產企業服務“改合同”不是好辦法,其已經形成了規范成熟的合同文本產品,直接在為企業服務中使用。無論何種法律服務,均應當將律師工作量通過有形載體體現出來,從而獲得客戶的認可,逐步提高收費。
          四、長三角地區律師協會組織活動能力很強,拓展律師業務的思路開闊,行動迅速而且富有成效。
          南京律協組織編寫出版《房地產開發法律風防范》一書,銷量較好,很好的宣傳推介了南京律師的專業水平和能力。浙江律協承辦“保障性住房為主的房地產投融資法律論壇”,邀請了國務院發展研究中心、住建部政策研究中心、人大民商法科學研究中心負責人參加論壇,而且我認為“保障性住房為主的房地產投融資法律論壇”是“名副其實”,即迅速響應十二五關于保障房建設的要求、調控房地產市場政策以及政府維護民生的號召,更加突出了房地產投融資律師業務的宣傳和拓展,而且本次論壇由浙江知名大型房地產企業支持協辦贊助,多家大型知名企業如萬科、綠城、寶業等參加論壇,可以說是“名利雙收”的一次論壇。論壇上,上海市律師協會、江蘇省律師協會、浙江省律師協會還簽訂了《滬蘇浙律師協會建筑與房地產業務領域律師服務合作綱要》,以期推進三地律師業務的廣泛、實質性合作,通過提供更高效率、更優質的法律服務,促進建筑與房地產法律服務業的科學發展。
          五、建筑工程與房地產法律服務市場既有機遇又有挑戰,我們要做好準備。
          住建部政策研究中心秦虹副主任發表演講,中央將控制房市過熱和加強保障房建設兩手抓,十二五期間將建設保障房3600萬套,2011年要建設保障房1000萬套(其中:400萬套棚戶區改造、100萬套限價商品房、100萬套經適房、160萬套廉租房、220萬套公租房),公租房資金缺口約2000億。保障房主要是為了解決“夾心層”住房困難,中央希望80%公租房是保障房的主要類型。目前廉租房已基本解決(低保、低收入群體,廉租房財政資金有的地方有結余)。保障房建設用地優先供應,2010年占住宅供地的30%。
          政府為解決公租房建設資金缺口可采取的投融資措施:銀行借貸(但公租房收益只能勉強償還利息);發行債券(公司債或項目債,但政府的租金補貼應合理回報穩定、回報較低);使用住房公積金的閑置資金、增值收益(存在爭議);使用社保基金(但代理成本和交易巨大)。政府資金缺口,為企業參與公租房建設和運營提供了契機,信托投資基金REITS、私募投資基金具有一定可嘗試性,但如何保障收益率,目前我國缺乏相關制度安排,如信托投資基金實施過程中發生收益多重流轉稅費問題。有專家提出可以通過BOT\BOOT方式投資建設公租房,解決公租房投融資問題的出路在于:公租房經營一段時間后出售,使投資人在可預期的期限內收回投資及相應收益。
          我認為:財稅體制改革是解決房地產問題的根本,但是官方現在既不提也不做,而目前限價、保障房建設政策不能解決根本問題,導致地方政府“聰明”的做法(如2011年1000萬保障房指標的組成),地方限價政策的模糊性、限購政策的短期性,以及地方政府保障房建設的資金缺口。房產稅不能緩解土地財政的壓力,在我國房地產法律框架下,開征房產稅尚缺乏合理根據,開征房產稅對社會中產階層加稅負擔最有直接影響。在論壇上,就有關政策問題我與住建部政策研究中心秦虹副主任進行了交流。
          同時,我認為在目前房地產政策調控的大環境下,房地產銀行開發貸款的緊縮嚴控,保障房建設資金缺口,均勢必導致多種形式的房地產投融資,包括信托投資基金REITS、私募投資基金等,我們要做好準備,迎接機遇和挑戰。
          六、改進和加強我們工作的若干不成熟想法
          1、業務理論和實務的研究、培訓、學習以及專業服務產品的研發應當從律師事務所生存和長遠發展的戰略性高度予以重視和實施。
          研究室的主要任務應該是和業務部合作,確定各專業的研究課題,重點研究實務課題,限期拿出研究成果。咨詢搜集、案例等搜集整理完全可以讓辦公室、檔案室及相關律師助理完成。應當明確,并不是沒做過的業務就沒法研究出新的業務成果,并不是必須有經驗的律師才能進行實務研究。只要是下功夫,借助網絡、圖書等資訊平臺,借助相關的資源關系,即使我們沒有做過的業務,我們同樣可以研究出業務成果來。而且,對常規業務的研究、整理,形成固定的服務產品,更是具有良好條件。建緯律師事務所長期堅持專業研究,已經結出了累累碩果!這次考察還看到2010年7/8月期的《建緯律師期刊》,該期刊圍繞“工程建設領域刑事責任風險研究”為主題,刊發了二十幾篇建緯律師的實務論文,基本涵蓋了目前我國工程建設領域刑事責任的主要風險問題,這就是建緯的服務產品!而且建緯律師期刊為雙月刊,每期一個專題,建緯律師的專業研究確實令人欽佩!
          應當在全所大興“業務研究、業務學習”之風,設立業務研究獎勵制度和基金、專業法律資訊編制發送制度、總分所業務研討、學習培訓、輪流承辦期刊制度,將期刊向專題性期刊發展,也可為大客戶做廣告、對外講課制度。
          2、一定要想辦法將團隊合作效能和效益發揮至最大化,將團隊合作中的消極因素減至最小化。
          本次考察中與南京的同行就此問題進行了交流,他們也沒有提出很好的思路和辦法。想將團隊合作效能和效益發揮至最大化,我認為:雖然在短期內難以實現根據工作量調整分配比例,但要在團隊中大力倡導批評和自我批評的精神,要充分發揮團隊成員的各自最大長處,揚長避短,將各自的長處和優點良好結合,形成相互信任、支持、積極配合、及時會商通氣的團隊關系。
          建筑工程與房地產團隊建設中,還要側重吸納具有建筑工程、房地產專業背景人員如具有建造師、造價師、工程師等資質的人員。
          3、保障房建設及房地產開發的業務拓展
          我認為BT\BOT\BOOT、房地產信托基金業務、私募投資基金等都是投融資方式,目前房地產政策環境下,為這些業務的拓展創造了一定的條件和空間。我所為濟南市幾大投融資平臺服務,具有業務拓展的優勢。
          4、為客戶服務精細化、有形化。
          精細化服務是大勢所趨,要將律師工作量通過有形載體予以體現,從而體現律師服務的價值。這些工作貴在堅持。豪才所的律師在和我交流時,對我所服務的幾大投融資平臺很感興趣,還提到說我所對長清經濟開發區的服務好像不深入。
          5、借鑒滬、蘇、浙合作模式,推進京、津、冀、魯合作的可能性。
           
           

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