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          商品房買賣合同中逾期辦證的違約責任
          城建房地產法律事務部一部  姚虎明
          【基本案情】
          原告:甲某
          被告:乙公司   
          2000年6月10日,原告甲某與被告乙公司簽訂《商品房買賣合同》(期房),約定原告甲某購買被告乙公司開發建設的位于濟南市市中區某樓盤1104號房屋,建筑面積為126平方米,房款總計358760元人民幣,付款方式為首付107628元,其余為銀行按揭貸款,在合同簽訂后30日內辦理完畢銀行按揭貸款,被告乙公司于2001年3月31日前向原告甲某交付經驗收合格的商品房,被告乙公司保證2001年10月底前原告甲某取得房產證,未約定原告甲方未能取得房產證時被告乙公司應承擔的違約責任。
          合同簽訂后,原告甲某按照合同約定向被告乙公司支付全部購房款,被告乙公司向原告甲某出具購房發票,2001年4月30日,雙方辦理商品房交接手續,但原告甲某到2005年4月底之前仍未取得商品房房產證。
          期間,原告甲某到濟南市房管局咨詢關于該小區房產辦證的情形,得到的答復是,該小區開發商即被告乙公司尚未到房管局進行初始登記。訴訟中得知2005年4月27日,被告乙公司才完成其開發的某小區商品房的初始登記。被告乙公司自商品房交接后到訴訟前一直未通知原告甲某辦理房產證。
          為此,原告甲某于2005年5月16日訴至濟南市某區人民法院,要求被告乙公司限期為其辦理房產證、支付逾期辦證違約金及承擔全部案件受理費。
          【法院裁判】
          濟南市某區人民法院經審理認定甲某的訴訟請求錯誤,因為辦理房產證的義務主體是房管部門,甲某要求乙公司限期為其辦理房產證是錯誤的,欲駁回原告的訴訟請求,鑒于此,甲某申請撤訴,后重新立案變更訴訟請求為:要求被告乙公司支付逾期辦證違約金及承擔全部案件受理費。
          被告乙公司的答辯理由主要是:一、合同中未約定我公司負責為甲某辦理房產證,故我公司不應當承擔逾期辦證的責任;二、即使我公司應當承擔逾期辦證的違約責任,合同約定2001年4月底之前甲某取得房產證,到2005年5月16日,本案已經超過法定的訴訟時效,請法院駁回原告甲某的訴訟請求。
          法院經審理認定,依法成立的合同,對當事人具有法律約束力,當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。原告甲某與被告乙公司之間簽訂的合同不違背法律、行政法規的強制性規定,應為有效合同。根據有關房屋權屬登記的規定,購買新建商品房的權利人到房屋主管部門辦理產權登記的,必須以開發商就其所開發的房地產進行初始登記為前提,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條約定,在商品房買賣合同約定的期限內,原告甲某由于被告乙公司的原因未能取得房屋權屬證書的,乙公司應當承擔違約責任,本案中,被告乙公司直到2005年4月27日才完成開發商品房的初始登記工作,被告乙公司應當承擔逾期辦理辦證的違約責任。
          由于雙方在合同中沒有約定逾期辦證違約責任,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定,合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。被告乙公司辯稱,即使被告的行為構成違約,該違約行為自2001年4月30日起至2005年4月27日原告起訴時將近四年,超過法定訴訟時效期間。法院認為被告的違約行為自2001年5月1日起一直延續到2005年4月27日,違約金的計算應該從2001年5月1日起開始計算至2005年4月27日止,而原告直到2005年5月16日才訴至法院,未有證據證明在起訴日前向被告主張過權利,自起訴日前兩年內的違約金請求權威超過訴訟時效,法院予以支持。綜上形成判決:乙公司于判決生效之日起10日內向甲某支付違約金(以房款358760元為本金,自2003年4月26日起參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算至2005年4月27日止)。
          被告乙公司收到判決后未上訴。
          【案件評析】
          本案涉及以下幾個方面的法律問題:   
          一、關于辦理房屋權屬證書的義務主體問題。
          關于辦理房屋權屬登記的義務主體問題,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條與《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條的規定不一致,導致對辦理房屋權屬證書義務主體的理解不同。
          在上述規定不相一致的情況下,一般辦理房產證需要通過開發商完成初始登記(備案工作)、購房人向房管部門提出申請、房管部門審查材料發證等程序,即辦理房產證的“開發商、購房人、房管部門三方共同行為”,缺少任何一方行為均無法辦理房產證,所以無法準確界定辦理房產證的義務主體。
          二、辦理房產證三方義務主體的責任承擔問題。
          辦理房產證的三方行為具有一定的關聯性、順序性,只有完成前者工作才可以啟動后面的程序或者進行下一步工作。
          1、開發商完成房屋的初始登記(備案)工作,并履行通知義務后,不承擔逾期辦證的責任。
          根據建設部2001年8月15日《城市房屋權屬登記管理辦法》第16條的規定,購買新建商品房的權利人到房地產主管部門辦理產權登記的,必須以開發商就其所開發的房地產進行初始登記為前提。同時,開發商尚須履行相應的告知義務或者通知義務,才算完成辦證的義務。只有履行完畢上述兩項工作,開發商才不承擔逾期辦證的違約責任。
          2、購房人在知悉開發商的通知后,向房屋主管部門申請房屋權屬登記申請,不再承擔逾期辦證的責任。
          開發商完成上述兩項工作后,購房人應當向房管部門提出申請,辦理房屋權屬轉移登記工作,這樣便不再承擔逾期辦證的責任。
          3、房屋主管部門接到購房人申請后審查開發商的備案資料對是否符合發證進行審查,在規定的期限內及時發證變不再承擔逾期辦證的責任(注:該責任屬于行政責任,非合同違約責任)。
          至于開發商完備了辦證的手續(備案工作),購房人提出辦理權屬轉移的登記申請,由于房管部門的原因未能按期辦證或者遲延辦證,這屬于政府的不作為,購房人可以提起行政訴訟,這與開發商承擔的合同違約責任不同。
          正是因為上述主體各自承擔責任的不同,原告甲某最初立案時,法院認為原告的訴訟請求錯誤即在于此。
          三、被告乙公司應否承擔本案逾期辦證的違約責任。
          上述分析了,辦理房產證者涉及的幾個義務主體應當履行程序和進行的工作以及責任承擔的界限。被告乙公司在合同中約定“保證原告甲某在2001年10月底前取得房產證”,這種約定未明確辦理房產證的義務主體,只能按照一般辦理房產證的三方共同行為來理解,根據合同約定2001年10月底之前甲某取得房產證,被告乙公司至遲應當于2001年10月底之前完成房屋的初始登記(備案)工作,但被告乙公司卻遲于2005年4月27日才完成房屋的初始登記(備案)工作,并且完成備案工作后未通知原告甲某,依法應當承擔逾期辦證的違約責任。
          本案《商品房買賣合同》(期房)未約定逾期辦證的違約責任,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定,合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
          四、關于逾期辦證的違約金請求權是否存在訴訟時效問題。
          根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規定:向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年,法律另有規定的除外。對于逾期辦證的違約金請求權應當存在訴訟時效問題。實踐中,有的購房人買到房屋后長期無法取得房產證,應當注意2年的訴訟時效期間的規定,本案的審判即考慮到兩年的訴訟時效問題,即超過訴訟時效期間部分的違約金未予支持。
           
           

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